Zarządzanie restauracją

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy najmu lokalu gastronomicznego

Znalazłeś lokal, wynajmujący mówi 'super lokalizacja, wszystko działa'. Podpisujesz umowę i po miesiącu okazuje się, że wentylacja to fikcja, a sąsiad z góry blokuje każdą próbę zmiany. 40 tysięcy w błoto zanim otworzyłeś drzwi.

Marek Rosa

Redaktor Naczelny

26 maja 2026 8 min czytania

Piękny lokal, fatalna umowa

Znam typ, który wynajął lokal w centrum Gdańska. Pierwsza restauracja, budżet 150 tysięcy, mega motywacja. Właściciel lokalu pokazał mu wszystko, gadał o poprzednim najemcy który "świetnie sobie radził", umowa na 5 lat.

Podpisał.

Po dwóch tygodniach okazało się, że instalacja elektryczna nie udźwignie profesjonalnego sprzętu kuchennego. Koszt wymiany? 35 tysięcy. Właściciel lokalu wzruszył ramionami: "w umowie nie ma że to mój obowiązek".

Restauracja nie otworzyła się nigdy.

Więc zanim podpiszesz cokolwiek — sprawdź te rzeczy. Nie połowę. Wszystkie.

Pozwolenia i przeznaczenie lokalu

**Najważniejsze pytanie brzmi: czy w tym lokalu w ogóle możesz prowadzić gastronomię?**

Nie chodzi o to co mówi wynajmujący. Chodzi o dokumenty.

Musisz zobaczyć:

**Wypis z księgi wieczystej** — kto jest właścicielem, czy są obciążenia, hipoteki

**Plan zagospodarowania przestrzennego** — czy lokal jest w strefie usługowej

**Warunki wspólnoty mieszkaniowej** (jeśli lokal jest w budynku mieszkalnym) — niektóre wspólnoty mają w statutach zakaz prowadzenia gastronomii, albo ograniczenia dotyczące godzin pracy, wyciągów wentylacyjnych

Jeśli wynajmujący mówi "wszystko jest okej, poprzedni najemca działał" — super, ale to nie gwarancja. Poprzedni najemca mógł działać na szaro, albo wspólnota właśnie przegłosowała zmiany.

Pobierz dokumenty. Sam. Z urzędu.

Instalacje — nie wierz na słowo

**Najdroższe niespodzianki czekają w ścianach.**

Przed podpisaniem umowy musisz sprawdzić:

**Prąd:** Jaka moc? Ile faz? Kuchnia gastronomiczna potrzebuje minimum 3-fazowego zasilania, a piekarnik konwekcyjny + płyta indukcyjna + zmywarka + chłodnie to spokojnie 20-30 kW. Jeśli w lokalu jest 10 kW — nie otworzysz restauracji bez wymiany instalacji.

**Woda i kanalizacja:** Gdzie są przyłącza? Czy średnica rur kanalizacyjnych wystarczy do zmywarki i zlewów kuchennych? Czy jest separator tłuszczu (wymóg sanepidu)? Jeśli nie ma — kto płaci za montaż?

**Gaz:** Jeśli chcesz kuchnię gazową — czy jest przyłącze? Jakie średnice? Ile punktów poboru?

**Wentylacja mechaniczna:** To nie jest opcja. To wymóg. Lokale gastronomiczne muszą mieć wentylację mechaniczną z wyciągiem odprowadzonym ponad dach. Jeśli wynajmujący mówi "zrobisz sobie okap" — uciekaj. To nie przejdzie przez sanepid.

Wpisz do umowy kto odpowiada za instalacje i ich przystosowanie do gastronomii. Jeśli ty — wycen to przed podpisaniem. Nie zgaduj. Poproś elektryka i hydraulika żeby przyszli i obejrzeli lokal.

Media i koszty eksploatacji

Czy czynsz obejmuje wszystko czy trzeba dopłacać media?

Jeśli dopłacasz:

**Jak są naliczane?** Liczniki? Ryczałt? Podział proporcjonalny?

**Ile płacił poprzedni najemca?** Poproś o faktury za ostatnie 6 miesięcy. Serio. Zima vs lato potrafi różnić się dwukrotnie.

**Kto płaci za naprawy instalacji?** Pęknie rura — dzwonisz do właściciela czy płacisz sam?

Restauracja zużywa ogromne ilości prądu i wody. Jeśli czynsz wynosi 5000 zł, a media dochodzą kolejne 4000 — Twój rzeczywisty koszt lokalu to 9000 zł miesięcznie. Kalkuluj to od początku.

Sanepid i straż pożarna

**Lokal musi spełniać normy sanitarne i przeciwpożarowe.**

Zanim podpiszesz umowę:

Sprawdź czy lokal ma **potwierdzone warunki sanitarne** — możesz zapytać sanepid czy wcześniej wydawali decyzję dla tego lokalu

**Drogi ewakuacyjne** — czy są? Czy są odpowiednio szerokie? Straż pożarna może zablokować otwarcie jeśli wyjście jest za wąskie

**Materiały wykończeniowe** — ściany w kuchni muszą być zmywalne, podłogi antypoślizgowe, sufit łatwy do czyszczenia

Jeśli poprzedni najemca prowadził gastronomię — poproś o kopię ostatniej decyzji sanepidu. Będziesz wiedział co sprawdzali i czy były uwagi.

Czas trwania umowy i warunki wypowiedzenia

**Nie podpisuj umowy na rok.** Punkt.

Restauracja potrzebuje minimum 3 lat żeby się zwrócić. Optymalna umowa: **5 lat z opcją przedłużenia**.

Sprawdź:

**Okres wypowiedzenia** — 3 miesiące to standard, 6 miesięcy to za dużo (chyba że wynajmujący daje ci niższy czynsz w zamian)

**Kto może wypowiedzieć i kiedy** — czy właściciel może wypowiedzieć umowę przed terminem jeśli np. sprzeda lokal? To musi być zapisane

**Waloryzacja czynszu** — o ile procent rocznie? CPI? Stała kwota? Bez tego zapisu właściciel może podnieść czynsz dowolnie

**Kaucja** — standard to 3 czynszu, czasem można negocjować na 2

Zakres adaptacji i remont

Kto płaci za przystosowanie lokalu?

Jeśli ty robisz remont — **wpisz do umowy że przez pierwsze X miesięcy nie płacisz czynszu**. To się nazywa karencja i jest absolutnie do wynegocjowania jeśli wchodzisz do pustego lokalu.

Ustal:

**Jakie zmiany możesz robić** — czy możesz wyburzyć ściankę? Zmienić układ? Czy musisz pytać właściciela o zgodę?

**Co zostawiasz po zakończeniu umowy** — czy instalacje zostają, czy demontować?

**Kto przyjmuje prace** — sanepid, nadzór budowlany, właściciel?

Jeśli nie ma tego w umowie — załóż że musisz pytać o wszystko. I właściciel może powiedzieć nie.

Sąsiedzi i godziny pracy

**To brzmi banalnie, ale może cię zamknąć.**

Jeśli lokal jest w budynku mieszkalnym lub ma mieszkania nad sobą:

Sprawdź czy możesz pracować do późna — niektóre wspólnoty blokują działalność po 22:00

Zapytaj sąsiadów co myślą o gastronomii w tym miejscu — nie żartuję, zrób to

Sprawdź czy były skargi na poprzedniego najemcę (hałas, zapachy)

Ostatni case jaki znam: pizzeria w Sopocie dostała zakaz wydłużenia godzin pracy bo wspólnota złożyła skargę zbiorową. Lokal musiał zamykać o 21:00 zamiast 23:00. Stracili 30% przychodu z dnia na dzień.

Przed podpisaniem — lista kontrolna

Nie podpisuj umowy póki nie masz:

**Wypisu z księgi wieczystej** (max 7 dni stary)

**Potwierdzenia mocy przyłączeniowej prądu** (na piśmie od dostawcy energii lub protokół z przeglądu)

**Decyzji sanepidu dla poprzedniego najemcy** (jeśli była gastronomia) lub potwierdzenia że lokal spełnia warunki

**Wyceny kosztów adaptacji** od fachowców (elektryk, hydraulik, budowlanka)

**Pisemnych warunków wspólnoty** (jeśli dotyczy)

Jeśli właściciel mówi "zaufaj mi, wszystko jest okej" — nie ufaj. Sprawdź. Bo to nie on ryzykuje 150 tysięcy.

Prawnik przed notariuszem

**Daj umowę do prawnika.**

Koszt: 500-1000 zł. Koszt nieprzemyślanej umowy: wszystko.

Prawnik wyłapie zapisy które cię zabezpieczą i te które mogą cię wykończyć. Na przykład zapis "najemca odpowiada za wszystkie naprawy" brzmi niewinnie, ale oznacza że jak pęknie rura w ścianie — płacisz ty.

Aktualne przepisy dotyczące najmu komercyjnego, sanepidu i przepisów budowlanych sprawdź u specjalisty lub w oficjalnych źródłach.

To nie jest tylko lokal

**To jest fundament całego biznesu.**

Lokal może wyglądać idealnie. Może mieć super lokalizację. Ale jeśli umowa jest do dupy, albo instalacje wymagają 50 tysięcy dofinansowania — nie jest idealny.

Znam kilku restauratorów którzy stracili wszystko bo podpisali umowę nie czytając. Jeden z nich do dziś spłaca kredyt za lokal którego nie otworzył.

Więc sprawdź. Wszystko. Dwa razy.

I dopiero wtedy podpisuj.